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谁制造了海南楼市“万家无灯火”?  

2016-10-26 14:15:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  《工人日报》(2016年10月26日 06版)

  本报记者 吴雪君

  岛外人购房已成为海南全省商品房销售的主力,部分市县岛外购房比例均超过50%,有的甚至超过90%——这是日前在海南省五届人大常委会第二十三次会议上公布的消息。会上,一份房地产业发展情况报告显示,海南省城镇居民购房能力相对较弱,商品房销售对象以岛外居民为主,除海口本地刚需较为旺盛、岛内居民购房比例超过50%以外,其他市县岛外购房比例均超过50%,部分市县甚至超过90%.

  记者调查发现,部分市县商品住宅中的90%以上卖给了外地人,这些人多为“候鸟人群”, 也不乏投资者,每年入住时间都特别短,这样一来这些房屋空置率非常高。业内人士指出,这不但会造成房产资源浪费严重,公共设施与服务闲置,还会引发一系列社会问题,特别是在国家大力推行房地产去库存化的背景下,这种现象应当引起有关部门的警惕,房子卖出去了但是没人住,这只是库存搬家,不是真正意义上的去库存。

  大多岛外业主每年仅住1次 空置率现象凸显

  三亚金陵海景花园是一座千人小区,来自江西的陈先生是一名小商铺老板,2009年在小区附近租了一间铺面,生意多来自小区业主的光顾。“每到这个时候生意最难做。”陈先生皱起了眉头。由于小区许多业主在今年4月后相继离开三亚,小店顿时冷清了许多。“三亚旅游业有淡旺季,房地产业也有淡旺季。每年4月至9月,三亚楼市便迎来淡季,这一时段也是不少小区商品住房空置的高峰期。”

  走访中,记者在该小区内看到,尽管已近11月,可往来人流车辆并不多,偌大的小区显得十分安静。“现在相对好多了,进入淡季入住率不到20%.”该小区物业公司有一位安保人员告诉记者,金陵海景花园有近千套商品住房,业主多来自岛外,在此购房的大多只为休闲度假,而并非居家常住。

  作为我国最南端的热带滨海旅游城市,也是国内最热门的旅游度假目的地之一,每年冬季从全国各地来海南休闲、养生、养老、过冬的“候鸟人群”逐年增长,平均每年约有45万人。

  数据显示,仅2016年上半年,海南省房地产开发投资809.55亿元,同比增长10.1%;全省商品房销售面积759.06万平方米,同比增长64.3%;商品房销售均价10088元/平方米。

  “凭借着良好的自然资源,很多开发商在拿地的时候,就把目标客户定位为外地购房者,海南住宅高空置率成为一种必然。”一份基于近300个房地产项目入住情况的调查显示,海南三亚每年淡季平均空置率为84.75%,即使在海南旅游度假旺季的春节期间,平均空置率也达62.99%.“国外的研究表明,空置率在10%以上,就说明商品房空置率严重,三亚高达百分之八九十的空置率相当惊人。”海南省政协委员王毅武说。

  一位来自山西的住户告诉记者,每到这个季节入住的人极少,大多岛外业主每年仅住1次,难得见到亮灯的住户,走在小区内都要用手机照明。

  事实上,在三亚大东海和海坡两个海景资源稀缺片区的住宅小区,空置率问题则更为严重。调查显示,三亚的高档房屋空置率极高,如“凤凰水城”的洋房和别墅空置率均在95%以上,“半山半岛”空置率也达90%以上。

  除了三亚,在海口、文昌、琼海等海南沿海市县,高空置率问题也较为突出,很多高空置率的小区一到晚上就黑灯瞎火,被人们戏称为“鬼屋”。

  外向型和投资性成高空置率的背后“推手”

  不言而喻,国际旅游岛推了海南商品房空置率一把。

  海南国际旅游岛获批后,岛外客户蜂拥而至抢购海南房产。不说海口、文昌、三亚这些热门市县,仅10多万人口、国家级贫困县的保亭也在短短的两年内连续开发数个20多万平方米的住宅小区,被岛外客户抢购一空。

  “随着商品房市场的火热以及国家对房价项目的调控升级,越来越多的房地产开发商把热情放在旅游地产项目。”在海南宝亨房地产有限公司一位温姓项目负责人的记忆中,那几年,海南旅游地产的投资持续升温,五指山、乐东这些过去无人问津的市县,几乎遍布了地产商的身影。有关资料显示,包括万科、恒大、中弘、富力、碧桂华、华侨城等在内的前100名房企中,至少有三分之一介入了海南旅游地产领域。

  与此同时,国务院发布的《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》明确提出,到2015年将旅游产业初步建设成为国民经济战略性支柱产业,开发商更从中发现了重要商机。

  “如此大规模的开发已超出本地居民住房刚性需求,自然会导致高空置率的出现。”该负责人坦言,海南房地产市场投资之风盛行,不仅改变着房地产本身作为保障民生的居住功能,加之岛外市场为主的资源导向型房地产开发带来的高房价,更挤压了海南常住型本岛居民的住房需求。

  “当初在海南买房投资是想着这么好的自然资源每年一定不愁出租,但没想到二手房交易与租金收益并没有预期想的那么好,而且海南遍布的酒店也压缩了出租市场的空间。”一位省外投资者说。目前他与许多海南购房投资者不得不面对这种投资尴尬,但他们宁愿空着也不出租。

  做好配套建设,解决房屋空置

  “房屋空置率太高,不但资源严重浪费,造成公共设施与服务闲置,而且还会引发一系列社会问题。例如,过高的空置率会挤压本地居民的住房需求,引发新的社会公共服务不公,大量空置房的存在不利于海南国际旅游岛的全面、可持续发展。”王毅武认为,高空置率说明房子刚性需求不强,在海南房地产市场形势好的时候,他们都会把房子攥在手中,对房地产市场的影响不会明显;但房地产市场一旦发生实质性的变化,这些房源就有可能在同一时间集中涌向市场,影响海南房地产市场持续健康稳定发展。

  尽管建议开征房屋空置税,用经济手段逐步消除海南现有的大量空置房是“老调新弹”, 但采访中,王毅武仍强调这是解决高空置率难题的一个可行方向,有关部门应当积极探索、完善与此相关的政策法规。

  与此同时,有不少业内人士指出,在当前国家大力推行房地产去库存化的背景下,这种现象应当引起有关部门的警惕,房子卖出去了但是没人住,这只是库存搬家,不是真正意义上的去库存。

  全联房地产商会创会会长聂梅生表示,如今政府提倡租售并举,确实满足了居住使用的需求,这种去库存方式是良性健康的。但去库存确实把房子卖光了,但大多是投资客,很多房子没人去住,那就是恶性去库存,只是房子从开发商手里转移到投资客手中,只是让库存搬了一次家。

  他表示,地方政府在去库存时应对这一现象进行重点关注,同时做好配套建设问题,采取有效模式和措施,解决由于“候鸟”人群及投资客引发的房屋空置难题,同时警惕其对楼市未来发展的风险因素。
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