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三位住建厅长眼中的“去库存”   

2016-03-14 13:58:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  《工人日报》(2016年03月11日 03版)

  本报记者 蒋菡 张世光眼下,房地产市场笼罩着库存高企的阴霾。谈及房地产去库存,一些来自住建系统的代表认为:有效释放住房刚性需求、改善性需求,推进棚改货币化安置,房产去库存依然有不少可以拓展的空间。

  “农民工想在三四线城市买房的需求是很旺盛的”

  “农民工想在三四线城市买房的需求是很旺盛的。”3月8日,四川省住房和城乡建设厅厅长何健代表在接受本报记者采访时说,有需求,就要看政府如何来满足。

  何健代表认为,新型城镇化的关键是农业人口市民化,现在的工作重心就是解决农民工购房问题,其中“眉山经验”值得推广。

  眉山全市人口350万,农村人口约占240万。2015年5月~12月,眉山商品住宅销售面积为294.5万平方米,其中,农民工和农民进城购房201.14万平方米,占比高达68.3%.大量农民工入城安家的背后,是眉山推出的一系列配套政策,包括提供每平方米200元~300元的买房补贴,将农民工纳入住房公积金体系等。

  何健代表算了笔账:“当地的房价约为每平方米4000多元,若买1套100平方米的房子,总价40万元,首付20%,加上若干补助,首付还不到5万元。”

  让何健代表津津乐道的是,虽然买房补贴由地方财政掏钱,但去年眉山的财政收入不降反增。“这就像做生意一样,有投入,但产出更大。”他说,在县这一级,每卖1平方米房子政府大概会有500元左右的收益,给农民补助200元,政府还能剩300元。

  何健代表还特别谈到,他们在眉山统计发现,农民工买房的信誉远远高于城市居民,房贷的坏账率很低,因为都是自住房。

  何健代表指出,经过十几年的积累,现在城市人口的住房需求大都已得到满足,因此除少量改善性住房需求外,现在真正的刚需源于新市民。“虽然首付降低、利息降低,如果不出台特殊政策,农民工还是买不起房子,所以需要国家提供政策支持,还要完善教育、卫生、医疗、就业等配套政策。”

  据了解,四川接下来将大力推广眉山模式,具体政策由各地视条件制定。

  亲情养老居住需求上升今年全国两会,江苏省住房和城乡建设厅厅长周岚代表再次带来一份与“一碗汤”有关的建议:减免相关税费,满足“一碗汤”的亲情养老居住需求。“去年两会我已经提了这方面建议,今年进一步细化”。

  这最初是出于周岚自己的需要。近几年,随着父母日渐年迈,她越来越希望能通过换房住到父母家附近,也就是人们常说的“一碗汤”的距离。后来,她调查了解到,有这种需求的人其实很多。

  据有关部门统计,截至2015年底,中国60岁以上老年人已达2.21亿,约占总人口的16%.其中,江苏省60岁以上老年人占比为21.36%,已经超过了该省人口总数的五分之一。

  3月9日,周岚代表对本报记者说,中国是高度重视家庭和亲情的社会,几千年的传统形成了尽孝养老是子女应尽责任和义务的社会价值观。“一方面,我们要支持养老机构的发展;另一方面,我们更要鼓励子女与老人共同或相邻居住,实现亲情居家养老”。

  但置换一套房子并不容易,税费是一笔不低的成本。为此,周岚代表建议:为在同城市实现子女与老人相邻居住而换购住房的,等面积置换部分免征或减征相关税收。如对个人所得税,等面积的部分可免征;两年以内的营业税可酌情减征。

  “这样卖掉原有一套90平方米、换购为相邻居住或购买三代同堂住房的,按照每平方米2万元计算,居民可获得1.8万元个人所得税免征优惠,及一定比例的营业税扣减优惠。”

  对政府而言,这可是一笔大收入,但在周岚代表看来,这不是个“亏本买卖”。“虽然减少了一部分房屋交易税收,但减免税收的同时可以大大释放社会有效需求,契税的税收规模可以较快增长,政府支持养老机构和养老事业发展的压力也可大大降低。更重要的是,这是推进以人为核心城镇化的发展需要”。

  棚改货币化安置有效化解库存前几年,内蒙古自治区鄂尔多斯市的空置房屋曾引起了媒体的高度关注。3月7日,在内蒙古代表团开放日活动上,内蒙古自治区住房和城乡建设厅厅长秦义代表向记者表示:“去年一年,鄂尔多斯市的棚改95%是通过货币化安置解决的,这一块就化解了3万套房地产库存。”

  据介绍,在内蒙古全区范围内,棚改货币化安置率达到了57%,位列全国第二。“这为我们这里的房地产去库存打下了良好的基础。”秦义说。

  秦义代表对记者说,鄂尔多斯市的房地产增量主要出现在2011年和2012年,当时随着经济发展,当地的房地产投资量比较大。最近两年,内蒙古地区停止了对鄂尔多斯当地土地供应量。

  秦义告诉记者,从内蒙古地区来看,房地产库存总量偏高,但从全国范围而言,整体态势还是比较平稳的。

  据了解,整个“十二五”期间,通过加大调控力度,内蒙古地区的房地产投资量逐渐下降。去年年底,当地已经建成和在建的商品房数量同比下降,销售量却一直保持平稳。

  “从当前情况看,我认为,住建系统已经走到了经济社会舞台的中央,需要发挥越来越重要的作用。”秦义告诉记者,他最关注的问题在于,一是如何贯彻落实好加快推进新型城镇化方面的内容,国家还会出台哪些政策;二是今年的五大重点工作中,房地产去库存“因城施策”如何实施。
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